공인중개사 공부법, 과목별 시험공부, 기출문제 공략

마흔 넘어서 시작한 공부, 쉽진 않았지만 가능했어요

내가 책상 앞에 앉아서 공부하게 될 줄 누가 알았을까요. 마흔이 넘고부터는 그냥 하루하루 무탈하면 감사하며 사는 거라고만 생각했거든요. 근데 어느 날 문득, 이런 생각이 들더라고요.

“나, 이렇게 시간만 보내는 게 맞나?”

그때 제가 선택한 게 바로 공인중개사 시험이었어요. 부동산이 갑자기 좋아졌다기보다는, 미래에 뭔가 나만의 기술이나 자격 하나쯤은 있어야겠다는 마음이었죠.

돈이 아주 많아서 건물 사서 부동산 하겠다는 건 아니었어요. 그냥 지금부터라도 무언가 준비해보고 싶었어요. 제2의 인생을 위해서.

처음엔 책 한 장도 안 읽히더라고요

처음 학원 등록할까 말까 망설였는데, 일단 인강을 신청했어요. 워낙 바쁘고 집안일도 있으니까, 시간을 쪼개서라도 할 수 있을 것 같았거든요.

근데 막상 시작하니까 책이 너무 어려운 거예요. 민법이니, 공법이니… 진짜 단어 하나하나가 낯설고 어렵더라고요. 민법 첫 시간 듣고는 “아 이거 못하겠다” 싶은 마음이 들 정도였어요.

특히 ‘의사표시의 효력 발생 시기’, 이런 문장 보면 숨부터 막혔어요.

하지만 하루만에 포기하기엔 수강료가 너무 아까웠고요, 무엇보다 마음먹은 게 아까워서 하루에 한 강씩만이라도 꾸역꾸역 보기 시작했어요.

과목별로 공부 방법이 완전히 달라요

솔직히 처음엔 그냥 전체를 한 번 훑고 나서 진도 나간다고 생각했는데, 그게 아니더라고요. 과목별 성격이 완전 달라요. 공부하는 방식도 다 달라야 하고요. 제가 직접 해보고 체감한 방법 공유해볼게요.

민법은 암기보다 이해가 먼저더라

민법은 처음에 암기하려고 들면 끝이 없어요. “이게 뭐지?” 싶을 정도로 헷갈리는 판례가 너무 많아요.

그래서 전 무조건 이해 위주로 갔어요. 교수님 강의는 최소 3번 반복했고, 매번 볼 때마다 사례 위주로 생각했어요.

내가 임대인이라면, 내가 갑이라면… 이렇게 상황을 머릿속에 그리면서 읽으니까 그제서야 좀 머리에 들어오더라고요.

특히 공유물 분할청구권, 대리권 소멸과 표현대리 같은 부분은 꼭 사례로 이해하고 넘어가야 돼요. 안 그러면 기출 풀 때 멘붕 옵니다.

부동산학개론은 공식부터 외우고 문제로 체득

부동산학개론은 숫자랑 개념이 좀 섞여있어요. 감가상각, 수요와 공급 탄력성, 부동산 투자 분석 이런 게 나오는데, 전 처음에 용어부터 너무 생소했어요.

그래서 처음 한 달은 **‘단어 외우기’**에 집중했어요. 용어 정리 파일을 따로 만들어서 매일 반복했고, 나중에는 그걸 바탕으로 문제만 풀었어요.

학개론은 문제풀이가 진짜 중요해요. 기출문제를 3회독 이상 돌리면서, 이건 공식, 이건 개념, 이건 응용 이렇게 분류했어요.

특히 지문이 비슷하게 돌려지는 경우가 많아서, 반복이 진짜 큰 힘이 되더라고요.

공법은 정말 스트레스… 근데 표로 정리하면 풀려요

공법은 진짜 사람 미치게 만들어요. 지자체 조례, 용도지역, 개발행위 허가, 건축법 이런 거 다 외워야 되는데, 범위는 넓고 단어는 다 비슷비슷하고…

솔직히 전 중간에 울 뻔했어요. “내가 왜 이걸 하겠다고 했지?” 싶을 정도로.

그런데 어느 순간 표로 정리하는 방법을 써봤거든요? 그게 신의 한 수였어요.

예를 들면,

용도지역은 어떻게 나뉘고
주거지역에서 허용되는 행위는 뭐고
상업지역에서는 어떤 규제 있고

이걸 표로 깔끔하게 정리하니까 훨씬 머리에 잘 들어오더라고요. 색깔펜도 동원해서 하이라이트까지 넣어가며 정리했어요.

중개사법은 암기가 거의 전부예요

중개사법은 다 외워야 돼요. 특히 자격 요건, 개업 신고, 등록 절차, 과태료, 형벌 관련된 조항은 무조건 외워야 해요.

여긴 이해보단 암기과목이에요. 그래서 저는 문제를 계속 풀면서 틀리는 부분만 따로 노트에 적고 그걸 계속 반복했어요.

오답노트 방식, 정말 효과 좋았고요. 자다가도 “중개사무소 등록신청 후 며칠 안에 등록증 교부?” 하면 “7일!” 이렇게 외칠 수 있을 정도로 반복했어요.

기출문제, 이걸 빼면 절대 합격할 수 없어요

처음엔 기출문제 보는 게 시간 아깝다고 생각했는데, 아니더라고요. 기출은 그냥 ‘복습’이 아니라 시험 그 자체예요.

제가 했던 방식은

강의 한 회독 끝날 때마다 해당 과목 기출 한 세트씩 풀기
틀린 문제는 이유 분석해서 노트에 적기
반복되는 유형은 외우기

특히 민법이랑 공법은 지문이 아주 비슷하게 반복돼요. 그래서 기출에 익숙해지는 게 정말 중요했어요.

시험 직전엔 5개년 기출을 다시 다 풀었고, 전년도 기출은 시험장에 가져가서 마지막으로 한 번 더 훑고 들어갔어요.

이렇게 1년 공부했더니 결국 해내더라

하루에 2시간 공부하는 게 버겁던 시절도 있었고, 의욕 없어서 책 덮고 누워버린 날도 있었어요.

근데 결국 포기하지 않고 계속했더니, 1차는 무난히 통과했고 2차도 한 번만에 붙었어요.

솔직히 말하면, 공부 잘해서가 아니라 안 포기해서 붙은 거예요. 이건 진짜예요.

하루에 30분이라도, 문제 하나라도, 진도 조금이라도… 그렇게 쌓이다 보니까 점수가 만들어지더라고요.

독자분들께 전하는 진짜 현실 조언

처음부터 완벽하게 하려고 하지 마세요. 전 처음 두 달은 뭘 했는지도 모르겠지만, 그 시간도 결국 밑거름이 됐어요.
공부 시간보다 꾸준함이 더 중요해요. 매일매일 조금씩이라도 해야 흐름이 끊기지 않아요.
기출문제는 무조건 풀어야 해요. 그게 진짜 시험 연습이고, 어떤 문제가 나올지 감이 생겨요.
포기하고 싶을 땐, 왜 시작했는지 다시 떠올려 보세요. 저는 그게 계속 저를 잡아줬어요.

한 줄 요약 팁

“공인중개사 공부는 특별한 재능이 아니라, 끈기와 반복만 있으면 누구나 합격할 수 있다!”

지금 도전 중이시라면 저처럼 포기하지 말고 끝까지 달려보세요. 마흔 넘어서도 충분히 가능합니다. 저도 해냈으니까요 🙂